Finanzierung ist nicht gleich Finanzierung. (Foto: © Still FX)
Neben vielen anderen Parametern ist bei der Finanzierung einer Immobilie in den USA immer wichtig, welchen Zeitpunkt man dafür wählt. Im Großen und Ganzen unterscheidet man drei Kategorien:
1) Begleitende Finanzierung mit simultanem Closing
Die klassische Finanzierungsvariante: Der Finanzierungsantrag sollte spätestens 3 bis 5 Tage nach Unterzeichnung eines Kauf- oder Bauvertrags gestellt werden. Die Kreditaus- zahlung erfolgt bei Eigentumsübertragung beziehungsweise zum Baubeginn.
Vorteile
• Für dieses Szenario gibt es die besten Konditionen, es gewährt die größte Auswahl an verfügbaren Kreditprogrammen. Dadurch bestehen die größten Chancen auf die besten verfügbaren Parameter am Markt.
• Dieses Szenario bietet dem Kreditnehmer maximale Kontrolle und Sicherheit. Wenn der Kauf- beziehungsweise Bauvertrag eine Finanzierungsklausel beinhaltet, kann der Kunde im Falle einer Kreditabsage vom Kaufvertrag zurücktreten. Diese Klausel kann sogar greifen, wenn der Wert laut Gutachten unter dem Kaufpreis liegt.
• Der Käufer muss zunächst nur den geringeren Eigenkapitalanteil (30 Prozent zuzüglich Nebenkosten) in Dollar tauschen und kann somit gegebenenfalls einen besseren Wechselkurs abwarten (Tilgung jederzeit möglich!) oder seine Gelder in anderen Vermögensanlagen belassen.
Aber:
Der zeitliche Rahmen zwischen Unterschrift des Kaufvertrags und Closing ist von der Bearbeitungszeit der finanzierenden Bank abhängig (in der Regel 30 bis 40 Tage).
2) Parallele Beantragung der Finanzierung
Dieses Szenario wird meistens dann gewählt, wenn der Zeitraum bis zum Closing für eine Kreditbearbeitung nicht ausreicht und der Verkäufer die Frist nicht verlängern will. Der Käufer bezahlt zunächst bar und bringt dann innerhalb von 60 bis 90 Tagen den Kredit zur Genehmigung und Auszahlung.
Vorteile
• Ähnliche Auswahl an möglichen Kreditprogrammen wie beim Finanzierungskauf. l Der Käufer hat einen größeren Hebel bei den Preisverhandlungen, da das Closing schneller stattfinden kann und für den Verkäufer keine Risiken durch zusätzliche Rücktrittsrechte bestehen.
Aber:
• Es besteht keine Kontrollmöglichkeit zum Beispiel durch eine Finanzierungsklausel und aufgrund des Wertgutachtens.
• Es muss der gesamte Kaufpreis plus Nebenkosten zunächst in Dollar getauscht und gezahlt werden.
Nachträgliche Beleihung
• In diesem Fall wurde die Immobilie ur- sprünglich bar bezahlt oder ein früherer Kredit wurde zwischenzeitlich getilgt, das Objekt ist also unbelastet. Der Eigentümer kann sich circa 50 bis 60 Prozent des Marktwerts auszahlen lassen, zum Beispiel für weitere Investments oder zur Rücküberweisung nach Europa.
Vorteile
• Es gibt keine zeitlichen Vorgaben oder Deadlines, da diese sogenannte Cash-out- Refinanzierung nicht an einen Vertrag gebunden ist.
• Das Geld kann auch zum Kauf von weiteren Objekten verwandt werden, bei denen der Käufer dann zum Beispiel als Barkäufer auftreten kann.
Aber:
Die Auswahl an möglichen Kreditprogrammen ist eingeschränkt.
Ganz unabhängig davon also, was das Szenario oder der mögliche Zeitrahmen zu- lässt – es gibt von der Finanzierungsseite her immer eine gute Lösung. Nutzen Sie die Möglichkeiten zur unverbindlichen und ausführlichen Information so früh wie möglich, um das für Sie beste Finanzierungsprogramm zu erhalten.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information. Für den Inhalt wird keine Haftung übernommen.
Über die Autorin
Kirsten Paul ist Bankkauffrau und Mortgage Broker / Finanzierungsberaterin mit Büros in Deutschland, Telefon + 49 (6021) 458 6050, und Florida, Telefon (954) 510-1794; E-Mail info@paul-international.net
