»Short Sales«: Die Tücke liegt im Detail

Des einen Verlust ist des anderen Gewinn? Die sogenannten »Short Sales« gelten unter vielen Immobilieninteressenten in Florida als Schlüssel zum preisgünstigen Ferienhäuschen – auch unter Europäern. Doch Vorsicht ist geboten: Die Tücke liegt bei diesem Verfahren – wie so oft im Leben – im Detail.

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Immer wieder werden wir Makler in Florida von unseren europäischen Kunden nach den berühmt-berüchtigten »Short Sales« gefragt. Sie hätten, so berichten sie dann, davon gehört, dass sie auf diese Weise eine Immobilie erheblich unter Marktpreis kaufen könnten. Und dass sie – bitte schön – auch ein solches Ferienhaus zu Schnäppchenpreisen erwerben möchten. Und zwar jetzt und sofort.

Selbst als zertifizierte »Short Sale«- und »Foreclosure«-Maklerin zucke ich in diesen Momenten immer ein wenig zusammen. Richtig ist nämlich: Ein Short Sale kann in bestimmten Fällen tatsächlich die Möglichkeit eröffnen, eine Immobilien zu äußerst günstigen Konditionen zu erwerben. Wahr ist aber auch: Ganz so einfach, wie sich das viele Interessenten vorstellen, ist das Verfahren nicht.

Grundsätzlich ist ein Short Sale der zeitlich befristete Versuch, eine Immobilie, deren Finanzierung notleidend geworden ist, zu verkaufen. Mit anderen Worten: Der Eigentümer kann die monatlichen Raten nicht mehr bezahlen. Bevor das Objekt in die Zwangsversteigerung geht, können Darlehensnehmer und Darlehensgeber sich darauf verständigen, einen Notverkauf zu versuchen, bei dem üblicherweise der Darlehensgeber auf einen Teil seiner Forderung verzichtet.

Doch schon hier ist Vorsicht geboten: Bei so manchem vermeintlichem »Short Sale« hat die Einigung mit dem Kreditgeber noch gar nicht stattgefunden. Vielmehr wird versucht, den Eindruck einer besonders günstigen Immobilie zu erwecken. Wenn man ein Angebot unterbreitet, wird dieses in der Regel abgelehnt – der Schnäppchenpreis erweist sich als reiner Lockvogel.

Doch auch bei echten Short Sales muss der Angebotspreis nicht unbedingt unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie liegen. Dann etwa, wenn die Immobilie während des Booms bis zum Maximum mit Krediten belastet wurde. Im Vergleich zum derzeitigen Preisniveau ist das Objekt dann trotzdem noch zu teuer.

Ein Problem vor allem für in Europa ansässige potentielle Käufer ist die Tatsache, dass sich der Short Sale-Prozess über einen langen Zeitraum hinziehen kann. Das Angebot des Interessenten gilt nämlich nur dann, wenn die Bank den Verkaufspreis akzeptiert und den Differenzbetrag abschreibt. Bei der derzeitigen Überlastung der Institute kann eine Zustimmung dauern. Liegt die unabhängige Schätzung oder der ausstehende Kredit deutlich höher als das Angebot, wird der Short Sale vom Kreditgeber meist abgelehnt – es beginnt häufig eine zähe Bieterschlacht zwischen den Interessenten, die Monate lang anhalten kann. Und wenn man Pech hat, wird man in letzter Sekunde von einem höheren Gebot ausgestochen oder die Bank stimmt einem extremen Schuldenerlass letztlich doch nicht zu.

Ein weiterer, verzögernder Faktor ist die Tatsache, dass an einem Objekt mehrere Kreditgeber beteiligt sein können und sich diese untereinander bezüglich der Höhe des Schuldenerlasses nicht einig werden.  

Fazit: Short Sales können zweifellos eine attraktive Möglichkeit sein, an ein Schnäppchen zu gelangen. Voraussetzung sind aber eine gute Vorbereitung der Finanzierung (Bank Pre-Approval oder Kapitalnachweis), eine Menge Geduld und eine hohe Frustrationstoleranz, wenn etwa ein Deal nach Monaten des Verhandelns im letzten Moment doch nicht zustande kommt. »Mal eben im Vorbeigehen« kommt bei einem Short Sale jedenfalls kein Käufer an seinen Immobilientraum.

Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.

Über die Autorin:

Esther Maisch ist Maklerin bei RE/MAX Hometown Properties in Port Charlotte, Telefon (941) 716-0417, E-Mail: esther@sunnydreams.com