Short Sale in Florida (Foto: © Andy Dean Photography)
Es ist mittlerweile kein Geheimnis mehr, dass durch die Immobilienkrise in den Vereinigten Staaten die Preise stark gefallen sind und man Objekte aus Versteigerungen sehr günstig kaufen kann – nicht selten als sogenannte Short Sales.
Wie funktioniert eigentlich ein solcher Short Sale? Im Gegensatz zu Foreclosures, REOs oder Bank-Owned Properties (Bezeichnungen für Immobilien, die durch Zwangsvollstreckung oder Versteigerung in den Besitz der Bank zurückgegangen sind), gehört die Immobilie bei einem Short Sale noch dem Besitzer, der seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Dabei ist der Wert der Immobilie geringer als die Grundschuld, die auf der Immobilie lastet. Bei dem Verkauf dieser Immobilie muss nicht nur der Verkäufer zustimmen, es muss auch das Einverständnis der Bank eingeholt werden, da diese den Differenzbetrag von der Höhe der Grundschuld und dem Verkaufspreis plus Nebenkosten als Verlust tragen muss. Ein sogenannter Short-Sale-Approval-Prozess ist meist sehr kompliziert und langwierig und kann zudem Wochen oder Monate dauern – und am Ende häufig von der Bank abgelehnt werden.
Das amerikanische Finanzministerium (U. S. Department of the Treasury) hat im vergangenen Jahr ein zeitlich begrenztes Programm namens HAFA (Home Affordable Foreclosure Alternatives) ins Leben gerufen, das zusätzliche Optionen und Anreize für in Not geratene Kreditnehmer, Dienstleister und Investoren bietet, um teure Zwangsversteigerungen und Zwangsvollstreckungen zu vermeiden. Ein solcher HAFA-Short-Sale vereinfacht und optimiert nicht nur den Verkauf durch standardisierte Verfahren, Dokumente und Fristen. Die Zusage der Bank wird bereits eingeholt, bevor die Immobilie auf den Markt kommt. Die Konditionen der Bank für den Verkauf wie etwa der Verkaufspreis werden vorab festgelegt. Ein solcher HAFA-Short-Sale-Antrag muss vom Dienstleister innerhalb von 30 Tagen bearbeitet und entschieden werden. Der potenzielle Käufer wird innerhalb kurzer Zeit erfahren, ob sein Angebot den Vorgaben des Short-Sale-Approvals entspricht und angenommen wird. Mögliche Unsicherheiten und lange Wartezeiten fallen somit weg.
Weitere Vorteile eines HAFA-Short-Sales liegen u. a. darin, dass finanzielle Anreize geschaffen werden. Beispiel: Wenn der Verkäufer die Immobilie bis zum Verkauf bewohnt und pflegt, kann er für den Umzug bis zu 3.000 Dollar Umzugshilfe von dem Dienstleister bekommen. Somit verhindern die Banken, dass die Immobilie verlassen und vernachlässigt wird. Weiterhin wird der Schuldner bei einem HAFA-Short-Sale in vollem Umfang von der Haftung für alle Hypothekenschulden freigestellt, was sich sehr positiv auf die zukünftige Kreditwürdigkeit auswirkt.
Fazit: Ein HAFA-Short-Sale ist also nicht nur für den Kreditnehmer, sondern auch für den Käufer eine sehr gute Alternative.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über die Autorin:
Ursula Weinkauff ist Broker und Eigentümerin von Focus Real Estate LLC in Bonita Springs. Telefon (239) 948-0899, E-Mail: Ursula@Focus-RealEstate.com
