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Was aber bedeuten die Turbulenzen aus dem amerikanischen Immobilienmarkt für potenzielle Käufer aus Europa?(Foto: © Florida Sun Magazine 02/2008)
Viele hatten lediglich mit einer sich schnell auflösenden ökonomischen Magenverstimmung gerechnet. Doch Experten sind sich mittlerweile einig, dass die amerikanische Immobilien- und Hypothekenkrise chronische Ausmaße angenommen hat. Daniel Mudd etwa, Präsident und Vorstandsvorsitzender von Fannie Mae, dem größten US-Hypothekenrückfinanzierer des privaten Wohnungsmarktes, schätzt, dass die negativen Folgen bis ins Jahr 2010 nachwirken könnten.
Wirtschaftswissenschaftler und Finanzexperten machen folgende Ursachen für die derzeitige Krise verantwortlich:
1. Gesunkene Zinssätze und die verantwortungslose Vergabe von Krediten und Hypotheken an Spekulanten und so genannte »Sub-Prime-Nachfrager« (Hypothekennach- frager mit geringer Kreditwürdigkeit), die weder über solide Finanzrücklagen verfügten noch sehr einkommenskräftig waren.
2. Die Vergabe von so genannten ARMs (»Adjustable Rate Mortgages«, also Hypotheken mit einer kurzfristigen Zinsfestschreibung und anfänglich niedrigen Zinssätzen), die sich nach ihrer ein- bis fünfjährigen Zinsfestschreibung derzeit vertragsgemäß umwandeln in variable, marktgerechte Zinsverschreibungen. Der monatliche Zins- und Kapitaldienst steigt dabei zum Teil krass an, was viele Schuldner aufgrund der labilen Arbeitsmarktsituation finanziell nicht auffangen können.
3. Der Bestand an gebrauchten und neuen Häusern, die momentan zum Verkauf angeboten werden, hat sich ruckartig in den vergangenen zwölf Monaten erhöht und zum Teil mehr als verdoppelt, mancherorts sogar verdreifacht. Gleichzeitig ist die Nachfrage teilweise um die Hälfte oder mehr zurückgegangen. Diese Entwicklung verursacht stark sinkende Preise.
4. Die gefallenen Preise und Immobilienwerte haben Umfinanzierungen auf Festzinshypotheken für viele nahezu unmöglich gemacht, da eine Umfinanzierung immer ein neues Wertgutachten zu aktuellen Marktpreisen voraussetzt, diese aber in den vergangenen zwei Jahren bereits um mehr als 15 Prozent gesunken sind.
Viele Hausbesitzer haben ihre Kreditkarten dazu genutzt, die erhöhten Darlehenskosten durch Überziehungskredite zu finanzieren. Dies lässt sich allerdings nur bis zur vereinbarten maximalen Überziehungsgrenze durchführen (derzeit haben die Amerikaner schätzungsweise rund 900 Milliarden Dollar an Kreditkartenschulden angehäuft). Danach kommt für viele nur noch die Entscheidung zwischen Zwangsversteigerung oder persönlichem Bankrott.
Was bedeutet diese Entwicklung nun für potenzielle Anleger und Investoren? In der derzeitigen Situation lassen sich am amerikanischen Immobilienmarkt (und insbesondere auch in Florida) sowohl für private Anleger als auch für Investoren sehr gute Deals machen. Beispielsweise sieht man gerade im höherpreisigen Segment von privaten Immobilien ab 400.000 Dollar Preisabschläge von bis zu 25 Prozent. Hinzu kommt, dass insbesondere für Anleger aus dem Euro-Raum der schwache Dollarkurs einen doppelt positiven Kaufeffekt hat.
Allerdings müssen die Anleger gewarnt werden, die ihre Finanzierung auf kräftige Mieteinnahmen aus der neuen Immobilie basieren, denn zurzeit stehen viele Häuser leer, was aus dem Produktionsüberschuss der vergangenen zwei Jahre resultiert. Und gerade im Bereich der Ferienhausvermietung können momentan nur geringe Auslastungszahlen erreicht werden. Für diejenigen, die sowieso den Kauf einer US-Immobilie in Erwägung gezogen haben und über eine solide Finanzierungsgrundlage verfügen, könnte der Zeitpunkt eines Immobilienerwerbs in Amerika in naher Zukunft jedoch nicht besser sein.
Über den Autor:
Dr. Christoph K. Warnke ist Makler/Realtor und Präsident der h&s – Real Estate & Management Inc. in Kissimmee.
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