Das Good Faith Estimate ist kein Vertrag und so nicht bindend für die Hypothekenbank. Wie schützen sich Konsumenten vor ungenauen GFEs? (Foto: © Florida Sun Magazine 02/2007)
Das Good Faith Estimate ist kein Vertrag und demnach nicht bindend für die Hypothekenbank. Wie also schützen sich Konsumenten vor ungenauen GFEs? Unser Rat: Beurteilen Sie ein GFE nicht allein nach seinem Ergebnis, sondern prüfen Sie – nach eigenem Ermessen – jeden einzelnen Abschnitt auf seine Sorgfältigkeit.
1. Schritt Abschnitt 800 – Überprüfen Sie die Preise und Gebühren Ihrer Darlehensgeber!
Darlehensveranlassungsgebühren und Darlehensnachlassgebühren können von Darlehensgeber zu Darlehensgeber variieren und sind verhandelbar. Bewertungs-, Kreditreport-, Darlehensgeberprüfungs-, Versicherungs-, Bearbeitungs- und Steuerservicegebühren werden als »gewöhnliche Darlehensgeber-Abschlussgebühren« betrachtet.
2. Schritt Abschnitt 1000 – Enthält Ihr Darlehen einen Treuhandvertrag?
Wird Ihnen ein »Darlehen ohne Treuhandvertrag« angeboten, so ist dieser Schritt irrelevant. Ein treuhänderisches Darlehen bedeutet, dass Ihr Anbieter Ihnen – zusätzlich zu Ihren Haupt- und Zinszahlungen – für Ihre Grundbesitzsteuer, Grundbesitzversicherung und Darlehensversicherung (falls anwendbar) monatliche Rechnungen stellen wird. Da dieser Bereich bei vielen Konsumenten zu unnötiger Verunsicherung führt, hier noch einmal die Analyse im Detail. Grundbesitzsteuer – Um herauszufinden, welchen Betrag Ihr Darlehensgeber als Hinterlegung und monatliche Zahlung für die Grundbesitzsteuer benötigt, sollte man eine Kopie der Grundbesitzsteuerabrechnung der avisierten Immobilie des vergangenen Jahres einholen.
Viele Landkreise haben eigens eine Webseite eingerichtet, mittels derer man einfacher an die entsprechenden Informationen gelangt. Falls es Ihnen jedoch nicht möglich ist, auf diese Weise eine Kopie der Abrechnung zu erhalten, sollten Sie einen Rechtsanwalt kontaktieren, der auf Immobilienrecht spezialisiert ist. Grundbesitzsteuern sind nachträglich zahlbar. Am 1. November fordern die meisten Darlehensgeber 14 Monate der Grundbesitzsteuer. Der Betrag für die Grundbesitzsteuer, den Ihr Darlehensgeber fordert, hängt davon ab, wann Sie Ihre erste Zahlung tätigen.
Wenn Ihre erste Zahlung im Januar ist, so wird er zwei Monate für die Grundbesitzsteuerzahlung fordern. Leisten Sie Ihre erste Zahlung im August, so wird Ihr Darlehensgeber die Zahlung für elf Monate der Grundbesitzsteuer fordern. Grundbesitzversicherung – Da Ihre Grundbesitzversicherung einmal jährlich im Voraus während oder vor Abschluss gezahlt wird, wird Ihr Darlehensgeber typischerweise eine Vorauszahlung von zwei bis drei Monaten zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses für die Versicherungsprämie des kommenden Jahres fordern.
3. Schritt Abschnitt 900 – Rufen Sie Ihren Grundbesitzversicherungsagenten an!
Kontaktieren Sie Ihren Versicherungsagenten, um Ihre Grundbesitzversicherung zu ermitteln und einen Kostenvoranschlag zu bekommen – das ist der einfachste Weg. Fragen Sie Ihren Versicherungsagenten, ob er möglicherweise weitere Informationen über den Grundbesitz benötigt. So lässt sich nicht nur sicherstellen, dass Sie die kostengünstigste Versicherung, sondern auch die bestmöglichste Absicherung für Ihr Heim erhalten.
4. Schritt Abschnitt 1100 – Rufen Sie Ihren Title Agent/Settlement Attorney direkt an!
Die Eigentumsversicherung ist gesetzlich geregelt. Deshalb sollte der exakte Betrag für die Eigentumsversicherungsprämie plus Vereinbarungs- und Besitzrechtsprüfungsgebühren von der eigentlichen Quelle bereitgestellt werden, um Fehler zu vermeiden. Wenn Ihr Verkäufer eine Titelversicherung innerhalb einer Drei-Jahres-Frist vor dem Tag des Vertragsabschlusses erlangt hat, so können Sie sich für eine Gutschrift qualifizieren. Fragen Sie Ihren Verkäufer oder dessen Immobilienmakler nach einer Kopie der »Seller Title Policy« und kontaktieren Sie den Title Agent, der Ihren kompletten Kostenvoranschlag erstellt.
5. Schritt Abschnitt 1200 – Beachten Sie die Kosten für die Eintragung!
Der Betrag wird durch Multiplizieren Ihres Darlehensbetrages mit dem Faktor 0,0055 ermittelt. Basierend auf der Anzahl der einzutragenden Seiten Ihres Darlehens entstehen Mehrkosten. Ein typisches Darlehen besteht aus 24 Seiten, und die Eintragung kostet – je nach Landkreis – 205,50 Dollar.
6. Schritt Abschnitt 900 – Kalkulieren Sie Ihre Zinsvorauszahlung!
Da Ihre Hypothekenzahlung normalerweise einen ganzen Monat nach Abschluss fällig wird, wird Ihr Darlehensgeber für den Abschluss-Monat Zinsen fordern. Dividieren Sie den Betrag der monatlichen Zahlung (exklusive der Hinterlegungen) durch die Anzahl der Tage des Monats, um den Betrag pro Tag festzusetzen. Multiplizieren Sie den Betrag pro Tag mit der Anzahl der verbleibenden Tage des Monats vom Tag des Abschlusses. Je näher das Datum des Vertragsabschlusses ans Monatsende rückt, desto geringer fällt der Anteil der vorab zu zahlenden Zinsen aus.
7. Schritt Abschnitt 1300 – Ermitteln Sie alle sonstigen Kosten!
Kosten für Sachverständigengutachten, Eilboten und Über-Nacht-Lieferungen sollten in der Kalkulation berücksichtigt werden.
8. Schritt – Prüfen Sie die Gesamtsumme!
Addieren Sie einfach die Summen eines jeden Abschnitts, um die Gesamtsumme zu ermitteln. So können Sie die Höhe der gesamten Vereinbarungskosten besser einschätzen. Und Sie werden zu der Erkenntnis gelangen, dass Ihr Darlehensgeber nur auf wenige Kostenblöcke direkt Einfluss hat. Einige Zuteilungen – wie die Grundbesitzsteuer der Immobilie und die Instandhaltungskosten des Verbandes – können die Gesamtsumme nach oben beziehungsweise unten beeinflussen.
Wenn Sie ein neues Haus oder eine neue Wohnung von einem Bauträger kaufen, so werden weitere Kosten für Versorgungsanschlüsse, Wartungsbemessungen und Bauträgergebühren auf Sie zukommen, die sich auf die Gesamtsumme auswirken. Diese sollten direkt bei Ihrem Bauträger eingeholt werden. In jedem Fall empfiehlt es sich, vor Abschluss einer Hypothek einen auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt als Ansprechpartner zu konsultieren!
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über den Autor:
Mark S. Scott ist Attorney at Law und Partner bei der Kanzlei Becker & Poliakoff, P. A. in Coral Gables
Telefon (305) 260-1010
E-Mail: mscott@becker-poliakoff.com
