Für potentielle Hauskäufer ist ein »Pre-Approval« derzeit unerlässlich. Doch was genau ist das überhaupt?(Foto: © Andriy Solovyov)
Die Finanzierung einer Immobilie ist in Florida grundsätzlich zwar noch zu 70 bis 75 Prozent möglich, gestaltet sich jedoch nicht mehr so einfach wie in den vergangenen Jahren. Für den Verkäufer stellen sich insofern folgende Fragen:
• Wie lange wird die Kreditbearbeitung in Anspruch nehmen, das heißt, wie lange muss ich auf eine zuverlässige Kreditzusage meines Käufers, den eigentlichen Geschäftsabschluss und damit auf mein Geld warten?
• Qualifiziert sich der Käufer überhaupt für eine Finanzierung?
Um das Risiko zu minimieren, ein Objekt für gewisse Zeit vom Markt zu nehmen und damit gegebenenfalls andere potenzielle Käufer zu verlieren, sind mittlerweile einige Formschreiben Pflicht geworden. Die Einhaltung der damit verbundenen Fristen wird dabei strikt gefordert.
Für den interessierten Käufer ist ein sogenanntes Pre-Approval ein unerlässliches Dokument. Darin bescheinigt der Broker oder der Banker, dass sich der Käufer unter bestimmten Voraussetzungen (Vorlage der im Schreiben benannten Unterlagen) für eine Finanzierung und den Kaufpreis qualifiziert. Jeder mögliche Investor sollte sich also in Vorbereitung seines Florida-Aufenthalts beziehungsweise im Zuge eines Kaufangebots ein solches Formschreiben ausstellen lassen. Diese sind bei Banken oder Mortgage Brokern erhältlich und werden basierend auf den Einkünften und nachweisbarem Eigenkapital ausgestellt. Hilfreich ist hier auch die Vorlage einer Eigenauskunft der deutschen SCHUFA (www.schufa.de, Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung), die einige Tage Bearbeitungszeit in Anspruch nimmt und deshalb auch schon vor Reiseantritt geordert werden sollte. Wer sich also korrekt vorbereiten möchte, sollte sich rechtzeitig, am besten schon vor Reiseantritt, um ein Pre-Approval bemühen. Es kostet nichts, ist aber für die Kaufverhandlungen elementar.
Des Weiteren sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass im Angebot/ Kaufvertrag die Finanzierungsklausel (Finance Contingency) enthalten ist. Damit wird die Finanzierung ein substanzieller Bestandteil des Kaufvertrags. Sollte die Finanzierung nicht möglich sein, kann diese Klausel den Käufer berechtigen, schadlos vom Vertrag zurückzutreten. In dieser Klausel ist auch die Frist enthalten (in der Regel 30 Tage), innerhalb derer eine Kreditzusage (Commitment) vorgelegt werden muss. Dieses Commitment wird von der finanzierenden Bank ausgestellt und ist verbindlich. Damit die vorgegebenen Fristen auch eingehalten werden können, sollte der Kreditantrag unbedingt direkt nach Unterzeichnung des Kaufvertrags gestellt werden. Normalerweise sind auch hier Fristen schriftlich festgehalten, erfahrungsgemäß beträgt diese Frist fünf Tage nach Vertragsunterzeichnung.
Die Vorteile eines Pre-Approvals liegen auf der Hand: Der Verkäufer weiß, dass sich der Käufer für eine Finanzierung qualifiziert. Damit minimiert sich für ihn das Risiko, das Objekt während der Kreditbearbeitung vom Markt zu nehmen und andere mögliche Käufer zu verpassen, sollte die Finanzierung nicht durchgehen. Der Käufer hingegen kann im Vorfeld prüfen lassen, für welchen finanziellen Rahmen er sich überhaupt in den USA qualifiziert und in welcher Preisliga er sich bewegt. Üblicherweise stellen Broker und Banker mehrere Pre-Approvals aus: ein inoffizielles nur zur Kenntnisnahme für den Käufer, das ihm die maximale mögliche Finanzierungshöhe aufweist, und ein weiteres Pre-Approval, das im Betrag darunterliegt, auf den angebotenen Verkaufspreis der betreffenden Immobilie ausgerichtet ist und dem Verkäufer zur Preisverhandlung vorgelegt wird.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über die Autorin:
Kirsten Paul ist Bankkauffrau und
Mortgage Broker mit Büros in München,
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