Wie viel Haus kann ich mir leisten? (Foto: © Jesse Kunerth)
Es spielt keine Rolle, ob es ein lang gehegter Wunsch oder eher eine spontane Entscheidung ist: Bei der Suche nach einem Ferienhaus in Florida sollte man wissen, innerhalb welcher Preisklasse man sich sicher bewegen kann. Schließlich soll das Haus in erster Linie ein sinnvolles Investment sein und auch Spaß machen statt finanziellen Stress zu bescheren. Am besten klärt man dies bereits im Vorfeld durch ein sogenanntes Pre-Approval ab. Dieses Formschreiben bestätigt, für welchen Kaufpreis und welche Kredithöhe ein Käufer sich maximal qualifizieren kann. Ausschlaggebend sind hierfür zwei Faktoren: Eigenkapital und Einkünfte.
• Eigenkapital
Aus Sicht der US-Banken zählt hierzu nicht nur das Geld, das liquide auf den Konten liegt, sondern auch Mittel aus unterschied-lichen Quellen wie zum Beispiel aus Verkäufen, Bonuszahlungen von Arbeitgebern, Krediten europäischer Banken, Auflösung von Sparverträgen oder Wertpapierdepots, Beleihung oder vorzeitige Auflösung von Lebensversicherungen. Wichtig ist nur: Die Herkunft der Gelder muss nachgewiesen werden. Und dies über einen Zeitraum von 60 Tagen. Wenn das Geld sehr kurzfristig eingezahlt oder überwiesen wurde, wäre zum Beispiel ein Verkaufsvertrag, deutscher Kreditvertrag, Bestätigung über Bonuszahlung etc. vorzulegen.
Wie viel Eigenkapital ist erforderlich? Die US-Banken geben derzeit bis zu 70 Prozent Beleihung. Investoren müssen also mit mindestens 30 Prozent Eigenkapital zuzüglich Kapitalbeschaffungskosten (Closing-Kosten), Reserven (Versicherung und Grundsteuern) und Rücklagen (sechs bis zwölf Monatsraten) kalkulieren. Die Summe ist das nachzuweisende Eigenkapital. Wie hoch sich dieses beläuft, wird ein US-Banker oder Mortgage Broker in einer Kalkulation (Good Faith Estimate) schriftlich darlegen können.
• Einkünfte
Hierzu zählen Einkünfte aus selbstständiger und nichtselbstständiger Tätigkeit, aus Vermietung und Verpachtung etc. – also alles, was letztlich nachweisbar ist. Etwaige Mieteinkünfte aus dem Ferienhaus wird die Bank nicht berücksichtigen. Ausschlaggebend ist allein der Ist-Wert bei Angestellten beziehungsweise der Durchschnitt der vergangenen zwei Jahre und des laufenden Jahres bei Selbstständigen. Ein Angestellter wird also den jüngsten Gehaltsnachweis des laufenden Jahres sowie die Gehaltsnachweise aus Dezember der beiden vorigen Jahre vorlegen müssen. Sollte er den Arbeitgeber innerhalb dieses Zeitraums gewechselt haben, ist dies kein Hinderungsgrund, solange es keine längeren Lücken in der Beschäftigung gab und nun ein festes Beschäftigungsverhältnis besteht. Bei Selbstständigen stellt es sich anders dar: Hier wollen die Banken mindestens zwei Jahre bestehende Selbstständigkeit sehen. Der Steuerberater wird in einem kurzen, formlosen Schreiben die Einkünfte der beiden Vorjahre und des ungefähren bisherigen Jahreseinkommens des laufenden Jahres bestätigen.
Und wie viel genau muss man nun verdienen, um sich ein Haus in Florida leisten zu können? Allgemein kann man sagen, dass die Ausgaben für das neue Haus zusammen mit möglichen laufenden Verbindlichkeiten in Europa nicht mehr als 35 Prozent der Bruttoeinkünfte betragen sollten. Es gibt Banken, die sogar bis 42 Prozent gehen. Doch dies muss individuell mit dem Institut vereinbart werden. Diese Rechnung berücksichtigt ebenfalls, wenn beispielsweise ein Kredit in Deutschland aufgenommen wurde, um das Eigenkapital zu bestreiten.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über die Autorin:
Kirsten Paul ist Bankkauffrau und Mortgage Broker mit Büros in München, Telefon + 49 (89) 189 50 996, und Florida, Telefon (239) 565- 7057, E-Mail: info@paul-finance.com
