Beim Closing gibt es eine Menge Dinge zu beachten. (Foto: © Florida Sun Magazine 02/2007)
Das »Closing« ist der tatsächliche Abschluss einer Immobilientransaktion oder Finanzierung – der Zeitpunkt, an dem der eigentliche Vertrag »Zug um Zug« vollzogen wird. Wir haben für Sie aufgelistet, was Sie rund ums Closing unbedingt beachten sollten:
Was genau geschieht beim Closing?
Der Käufer stellt das Eigenkapital mittels Überweisung (auf das Treuhandkonto) oder in Form eines bankgarantierten Schecks zur Verfügung. Im Falle einer Finanzierung überweist die Bank das Fremdkapital auf dieses Treuhandkonto. Der Verkäufer überschreibt per Urkunde das Eigentum an den Käufer, die Schlüssel werden übergeben. Die »Title Insurance« oder der Anwalt lassen den neuen Eigentümer und die Hypothek eintragen. Der Verkäufer erhält den Kaufpreis abzüglich der Closing-Kosten und möglicher offenstehender Kredite.
Wo findet das Closing statt?
Die Parteien können für die Abwicklung des Closings eine »Title-Insurance-Agentur« oder einen Anwalt beauftragen. Je nach Bezirk oder vertraglicher Vereinbarung trägt der Käufer oder der Verkäufer den größten Teil der Kosten für die Rechtsmängelversicherung. Vorteil eines Anwalts: Er kann naturgemäß auch eine Rechtsberatung vornehmen und somit über vertragliche Mängel und deren Auswirkungen aufklären sowie den Käufer hinsichtlich der Eigentumsform oder Nachlassplanung informieren.
Wer ist beim Closing anwesend?
Selbstverständlich der so genannte »Closing Agent« der Title Insurance beziehungsweise der Anwalt, Käufer und Verkäufer sowie gegebenenfalls deren Makler. Beide Parteien können gleichzeitig erscheinen und unterzeichnen – oder dies nacheinander tun. Ist eine oder sind beide Parteien nicht vor Ort anwesend, werden die Closing-Unterlagen im Vorfeld versandt. Die Unterschriften sowie deren Beglaubigung werden dann zwar andernorts geleistet, doch das eigentliche Closing wird offiziell und treuhänderisch zum vereinbarten Zeitpunkt am vereinbarten Ort durchgeführt. Es ist sehr wichtig, dass die Unterlagen und die Gelder bis dahin entsprechend vorliegen. In manchen Fällen kann auch per Vollmacht unterschrieben werden. Dies ist bei den meisten Finanzierungen allerdings nur eingeschränkt möglich.
Wann findet das Closing statt?
Der Closing-Termin wird gleich zu Beginn verhandelt, im Kaufvertrag festgehalten und von beiden Parteien per Unterschrift bestätigt. Dieses Datum ist Bestandteil des Vertrags – damit rechtsverbindlich und unbedingt einzuhalten. Abweichungen sind möglich, doch müssen diese von beiden Parteien bestätigt werden. Im Falle einer Finanzierung ist es sehr wichtig, das Closing-Datum auch mit der finanzierenden Bank zu koordinieren. Die Bearbeitung einer Finanzierung nimmt in der Regel vier bis sechs Wochen in Anspruch. Das sollte bereits bei Vertragsabschluss berücksichtigt werden. Ebenso sollten Sie darauf achten, dass die Finanzierungszusage zum Zeitpunkt des Closing-Datums noch Gültigkeit hat.
Was sollte der Käufer unmittelbar vor dem Closing beachten?
Der Käufer sollte im Falle einer Finanzierung die genauen Parameter im Kreditvertrag prüfen und sich vergewissern, dass diese den ursprünglich vereinbarten Konditionen entsprechen. Auch sollten die Berechnungen und Gebühren im »Closing Statement« (auch »HUD Settlement Statement«) daraufhin geprüft werden, dass sämtliche geleistete Anzahlungen und Gutschriften berücksichtigt wurden. Zudem sollte sichergestellt werden, dass alle erforderlichen und wichtigen Inspektionen durchgeführt worden sind. Eventuelle Reparaturen sollten bis zum Closing abgeschlossen sein.
Prüfen Sie die Rechtsmängelversicherung und die Vermessung auf Vollständigkeit bzw. Richtigkeit der Angaben (zum Beispiel »legal description« oder die Eigentumsverhältnisse) oder mögliche Belastungen. Eine Hausversicherung sollte bis zum Closing abgeschlossen sein. Wird das Objekt finanziert, ist die Versicherung zwingend erforderlich. Keine Bank wird die Finanzierung ohne den Nachweis eines ausreichenden Versicherungsschutzes auszahlen.
Unmittelbar vor Closing sollten Sie nochmals die Immobilie begehen oder von einer Person Ihres Vertrauens begehen lassen, um sicherzustellen, dass der Zustand der Immobilie den getroffenen Vereinbarungen entspricht und alle Reparaturen geleistet worden sind. Selbstverständlich muss dafür Sorge getragen werden, dass Eigen- und Fremdkapital zuzüglich der Nebenkosten pünktlich bereitstehen.
Welche Kosten erwarten mich?
Wenn Sie finanzieren, wird Ihnen Ihr Banker oder »Mortgage Broker« gleich zu Beginn ein so genanntes Good Faith Estimate aushändigen, das Sie über alle zu erwartenden Gebühren und Rücklagen im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung informiert. Ein seriöser Banker oder Broker fertigt diese Kostenaufstellung stets gemäß dem Worst-Case-Szenario an, also der Kostenobergrenze, sodass Sie einen sicheren Kalkulationsrahmen haben. Im Vorfeld des Closings erhalten Sie vom Closing-Agenten die Schlussversion dieser Aufstellung mit der verbindlichen und exakten Höhe der tatsächlich entstandenen Kosten, das so genannte »Closing Statement«.Hier ist auf den Cent genau ermittelt, welche Beträge anfallen und an welche Parteien ausgezahlt werden.
Wie lange dauert ein Closing?
Ein Closing kann eine halbe Stunde dauern oder mehrere Stunden. Der Closing-Agent präsentiert Käufer und Verkäufer die Unterlagen, lässt diese unterzeichnen und beglaubigt die Unterschriften. Dieser Vorgang kann zügig abgeschlossen werden. Dennoch ist es ratsam, gerade beim Closing nichts zu überstürzen. Alle Dokumente werden mit geleisteter Unterschrift rechtskräftig. Nachträgliche Änderungen sind nur schwer oder gar nicht möglich. Sollten beispielsweise Fragen hinsichtlich der Finanzierungsunterlagen bestehen, so wenden Sie sich an Ihren Banker oder Mortgage Broker. Sollten noch so kleine Tippfehler oder auch inhaltliche Fehler vorhanden sein, sind diese unbedingt und umgehend zu korrigieren.
Über die Autorin:
Kirsten Paul ist gelernte Bankkauffrau und berät europäische Investoren in Florida.
Telefon in Deutschland (089) 189 50 996 oder in Florida (239) 425-1708
E-Mail: info@paul-finance.com
