Beim Thema Finanzierung in Florida ergeben sich oft viele Fragen. Wir kennen die Antworten.(Foto: © Ivan Cholakov Gostock-dot-net)
Erst einmal: Sie können alles finanzieren, was untrennbar mit der Immobilie verbunden ist: das Objekt selbst, das Grundstück, den Pool, den Screen, das Bootsdock, die Sea Wall etc. Was aber auf keinen Fall dazugehört, sind Möbel, Auto, Boot etc. Das ist wichtig, da oftmals zum Beispiel die Möbel im Kaufpreis enthalten sind.
Woran genau misst sich der Beleihungswert? Die US-Banken legen für die Beleihung stets den niedrigeren Wert von Kaufpreis oder geschätztem Marktwert zugrunde. Der Marktwert wird mittels eines lizenzierten und von der Bank anerkannten Schätzers ermittelt, der sich das betreffende Objekt ansieht und es mit drei bis sechs anderen Objekten vergleicht, die in der Nachbarschaft (Umkreis von einer Meile) innerhalb der vergangenen Wochen oder Monate verkauft worden sind. Dabei werden für unterschiedliche Eigenschaften Pauschbeträge hinzugerechnet bzw. abgezogen.
Wenn zum Beispiel das Vergleichsobjekt auf einem wesentlich kleineren Grundstück steht oder dieses keinen so guten Bootszugang hat wie das eigene Haus, dann wird hier ein Betrag aufgeschlagen. Sollte das eigene Haus aber zum Beispiel über weniger Zimmer oder kein Jacuzzi verfügen, kann auch wieder ein Betrag abgezogen werden. Anhand dieser Methode kann man einigermaßen realistisch den aktuellen Wert ermitteln.
Listings oder noch nicht abgeschlossene Verkäufe dürfen für einen Vergleich nicht hinzugezogen werden, sondern ausschließlich tatsächlich realisierte Abschlüsse. Das kann in Zeiten wie diesen etwas frustrierend sein: Wenn es Notverkäufe, Zwangsvollstreckungen o. Ä. in der Nachbarschaft gibt, wird damit leider auch der Marktwert des eigenen Objekts in Mitleidenschaft gezogen.
Was passiert nun, wenn die Schätzung zu niedrig ausfällt?
Bei einer Finanzierung kein Problem! Sie haben drei Optionen – vorausgesetzt im Vertrag ist eine »Finance Contingency« vorgesehen. Diese Finanzierungsklausel sieht vor, dass wenn die Finanzierung anhand einer zu niedrigen Schätzung nicht in der beantragten Höhe darstellbar ist, der Käufer schadlos vom Vertrag zurücktreten kann und auch seine Anzahlung zurückerhält. Natürlich kann er etwas mehr Eigenkapital einbringen und gleicht somit die niedrigere Finanzierungshöhe aus. Eine weitere Option ist die Neuverhandlung.
Weitere wichtige Tipps
Wenn im Kaufpreis auch die Möbel enthalten sind und Sie finanzieren möchten: Weisen Sie Ihren Makler darauf hin, die Möbel in einem gesonderten Vertrag oder im Anhang des Vertrags aufzuführen – nicht auf der ersten Seite des Hauptvertrags. Ansonsten kann es gut sein, dass der Schätzer gleich einen Betrag X für die Möbel abzieht, was dann automatisch auch Ihren Finanzierungsbetrag senken würde.
Achten Sie darauf, in einer einigermaßen preislich homogenen Nachbarschaft zu kaufen – und nicht das mit Abstand teuerste Objekt im Umkreis.
Bei Kauf, Renovierung oder Neubau: Denken Sie daran, dass Liebhaberdetails wie zum Beispiel außergewöhnliche Materialien oder bauliche Besonderheiten sich nicht adäquat schätzen lassen.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Kirsten Paul ist Bankkauffrau und Mortgage Broker mit Büros in München, Telefon: + 49 (89) 189 50 996, und Florida, Telefon (239) 565-7057
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