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Immobilienfinanzierung in den USA: Oftmals einfacher, als angenommen. (Foto: © Turhan)
1. Es gibt keine Finanzierungen für Ausländer in Florida.
Die US-Banken unterscheiden bei ihren Finanzierungsmöglichkeiten nicht nach Nationalität, sondern nach »Residents« und »Non-Residents«. Das hat nichts mit Pass oder Nationalität zu tun. Ein »US-Resident« nach Bankensicht ist jemand, der in den Vereinigten Staaten lebt, arbeitet, Steuern zahlt und über einen US-Credit-Score verfügt. Wichtig: Es gibt unterschiedliche Programme für Residents und Non-Residents. Bei Non-Residents liegen die Beleihungswerte etwas niedriger (80%) und die Zinsen ein wenig höher.
2. Die besten Programme sind Festzinsprogramme.
Die beste Kombination der wichtigsten Parameter findet sich im sogenannten »ARM«, einem Annuitätendarlehen mit anfänglicher Zinsbindung (zum Beispiel fünf Jahre) und der Option der partiellen oder vollständigen Tilgung zu einem beliebigen Zeitpunkt. Zinsanstiege und -senkungen bewegen sich innerhalb eines bei Vertragsabschluss fixierten Korridors, die Zinssätze beginnen derzeit bei 2,875 Prozent (Stand: Mai 2014).
3. Es gibt immer noch Kredite ohne Nachweispflicht. Oder: Die Nachweise sind extrem aufwendig.
Die Wahrheit liegt irgendwo dazwischen. Selbstverständlich müssen für eine seriöse Finanzierung durch institutionelle US-Kreditgeber auch Nachweise erbracht werden. Diese variieren von Bank zu Bank, decken aber stets drei Themengebiete ab: Zahlungsmoral (Referenzschreiben), Einkommensnachweis (die letzten zwei Kalenderjahre und das aktuelle Jahr) sowie Eigenkapital (Kontoauszüge).
4. Am besten kauft man die ersten Häuser bar und finanziert, wenn der Kapitalbedarf entsteht. Als Sicherheit dienen dann die verschiedenen Häuser.
Nein, denn die besten Konditionen gibt es in der Regel immer auf das jeweils erste Objekt in Florida. Refinanzierungen oder Zukäufe sind auch finanzierbar, aber zu höheren Zinsen und niedrigeren Beleihungswerten.
5. Wenn ich ein Haus bar zahle und erst hinterher finanziere, hat das für die Bank keine Relevanz und macht sogar einen noch besseren Eindruck.
Im Gegenteil! Die US-Banken fragen sich: Warum benötigt der Kunde ausgerechnet jetzt eine Finanzierung? Ist er in einen finanziellen Engpass geraten? Hat er etwas zu verstecken? Warum hat er nicht gleich finanziert? Die Parameter sind ungleich attraktiver, wenn direkt zum Kauf finanziert wird. Ausnahme: wenn unmittelbar nach dem Closing refinanziert wird.
6. Es gibt keine großen Unterschiede bei Finanzierungen hinsichtlich des jeweiligen Szenarios.
Für die Finanzierbarkeit eines Objekts und die Konditionen einer Finanzierung spielt es eine entscheidende Rolle, ob der Kreditnehmer bereits Immobilien in den USA besitzt, ob er sie privat kauft oder im Namen einer Firma, ob er kauft, neu baut oder refinanziert, wann er kauft, wie hoch er beleiht. Je früher dies berücksichtigt wird, umso klüger lässt sich planen und finanzieren.
7. Man muss für die Finanzierung in den USA vor Ort sein.
Bei den meisten Banken ist eine persönliche Anwesenheit vor oder während des Closings nicht erforderlich. Bei einigen Instituten wird erwartet, zumindest zu einem beliebigen Zeitpunkt in den USA anwesend zu sein. Wenn der Kreditnehmer nicht vor Ort sein muss, kann er seine Unterschrift vom US-Konsulat in Deutschland oder beim Notar beglaubigen lassen.
8. Man braucht eine Sozialversicherungsnummer für eine Finanzierung.
Eine »Social Security Number« benötigt man lediglich für Finanzierungen als US-Resident, nicht aber für Portfoliokredite als Non-Resident. Weder für eine solche Finanzierung noch für eine Kontoeröffnung ist die SSN erforderlich.
9. Mit einem Konto in den USA baue ich mir einen Credit Score auf.
Für den Aufbau eines US-Credit Scores benötigt man zunächst eine Sozialversicherungsnummer und dann drei laufende Zahlungsverpflichtungen, die über einen Zeit- raum von zwei Jahren pünktlich zurückgeführt werden. Ein Konto genügt nicht.
10. Die Möbel können ebenfalls mitfinanziert werden.
Als Sicherheiten legen die US-Banken das Grundstück, das Haus und alles damit untrennbar Verbundene zugrunde, das heißt Pool, Anleger, Ufermauer und so weiter, nicht aber Dinge wie Möbel, Boot oder Automobil. Daher wird über bewegliche Güter stets ein Vertragsanhang, ein sogenanntes »Addendum« erstellt, in dem die entsprechende Vertragsmasse festgehalten wird.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über die Autorin
Kirsten Paul ist Bankkauffrau und Mortgage Broker mit Büros in München, Telefon + 49 (89) 189 50 990, und Florida, Telefon (239) 344-9930
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