Tipps zur Baufinanzierung in den USA (Foto: © Kovalchuk Oleksandr)
Hinsichtlich der Kreditprüfung, Abwicklung und Kreditmodelle gibt es bei einer Baufinanzierung entscheidende Unterschiede im Vergleich zu bestehenden Objekten. Hier die wichtigsten:
• Finanzierungsantrag stets vor Baubeginn
Eine Finanzierung sollte unbedingt vor Baubeginn beantragt werden. Eine Baufinanzierung während oder nach bereits aufgenommenen Bautätigkeiten zu beantragen, ist ein sehr kompliziertes und zeitraubendes Unterfangen.
• Grundstück wird als Eigenkapital mit angerechnet
Wer das zu bebauende Grundstück bereits gekauft hat, kann es als Eigenkapital mit einbringen. Bei einer 70-prozentigen Beleihung des Gesamtvolumens (Neubau + Grundstück) ist dann nur noch ein kleiner Teil bzw. nichts mehr an Eigenkapital fällig. Ausschlaggebend für die Beleihung ist auch beim Neubau das Wertgutachten über den zu erwartenden Marktwert, das heißt das Gutachten eines lizenzierten und staatlich geprüften Schätzers.
• Prüfung von Bonität und Solvenz des Bauunternehmers
Bei einer klassischen Baufinanzierung wird nicht nur der Kreditnehmer von der finanzierenden Bank geprüft, sondern auch die Baufirma, um das Ausfallrisiko weitestgehend auszuschalten. Dazu muss das Bauunternehmen der Bank u. a. Financial Statements, Referenzen und weitere Unterlagen vorlegen. Wenn Baufirmen mit besagten Banken regelmäßig zusammenarbeiten, werden sie auf »Approved-Builder«-Listen bei den Kreditinstituten geführt.
• Inspektionen durch die Bank
In den meisten Fällen werden Baufinanzierungen von lokalen Banken vorgenommen. Hauptgrund hierfür sind die Überwachung und Inspektion des Neubaus: In diesem Vertrag sind u. a. auch die verschiedenen Bauphasen und die damit verbundenen Zahlungsmodalitäten schriftlich fixiert. Das ist nicht nur praktisch, sondern auch äußerst wichtig für den europäischen Kunden, der nicht ständig vor Ort sein kann: Er hat durch die Inspektionen der Bank die Garantie, dass alles wie im Vertrag vereinbart geleistet und nur das bezahlt wird, was auch tatsächlich erledigt wurde.
• Eigenkapital wird vor Fremdkapital verwendet
In der Regel gibt es in den USA keine Bereitstellungszinsen. Dadurch sind die Kreditzahlungen an die Bank während der Bauphase anfangs sehr niedrig und steigen langsam mit Baufortschritt (reine Zinszahlungen, während der Bauphase wird nicht getilgt). Die letzte Zahlung an die Baufirma erfolgt nach finaler Inspektion, bei der auch der Kunde anwesend sein sollte, um das Haus vor der Übernahme zu besichtigen und mögliche letzte Ausbesserungsarbeiten mit dem Bauunternehmer zu besprechen.
Wichtig: Halten Sie mit Ihrer US-Bank oder mit Ihrem Mortgage Broker Rücksprache, ob in Ihrer Region Floridas und mit Ihrem Bauunternehmer auch eine Baufinanzierung möglich ist, bevor Sie Bauverträge unterschreiben und Pläne anfertigen lassen. In jedem Fall sollte darauf geachtet werden, dass in den Bauvertrag eine »Finance Contingency« (Finanzierungsklausel) eingebaut wird. Sollte eine Finanzierung nicht darstellbar sein – sei es aufgrund geografischer Einschränkungen, Bedenken hinsichtlich der Baufirma, der Bonität oder aus anderen Gründen –, kann diese Klausel zum Rücktritt vom Vertrag und Erstattung bereits geleisteter Anzahlungen berechtigen.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über die Autorin:
Kirsten Paul ist Bankkauffrau und Mortgage Broker mit Büros in München, Telefon + 49 (89) 189 50 996, und Florida, Telefon (239) 344-9930, E-Mail: info@paul-finance.com
