Von wegen »steuerfrei« (Foto: © StacyStauffSmithPhotography)
Wenn Sie eine Immobilie nur zur Eigennutzung erwerben, ist dieser Vorgang steuerrechtlich nicht relevant. Sie sollten aber trotzdem die Unterlagen, mit denen Sie den Kaufpreis belegen können, und Belege über eventuelle Investitionen gut aufbewahren, da ein eventueller Gewinn bei einem späteren Verkauf in den USA steuerpflichtig ist und dann die entsprechenden Belege für die Steuererklärung benötigt werden.
Eine Änderung in der jährlichen Versteuerung ergibt sich, wenn die Immobilie ganzjährig vermietet werden soll oder eine Misch-nutzung von Selbstnutzung und Vermietung vorgesehen ist. Sie müssen dann jährlich als Nonresident Alien eine US-Steuererklärung abgeben. Abgabetermin ist der 15. Juni des Folgejahres mit dem Steuerformular 1040 NR. Hierzu muss mit dem Formular W-7 eine Steuernummer beantragt werden.
Bei der Gemischtnutzung der Immobilie sind die Kriterien zur Erstellung der Erklärung vielfältig und sollten unbedingt mit einem Steuerberater besprochen werden. Weiterhin ist zu beachten, dass bei einer Vermietung unter Umständen (Zeitfrage) auch eine »Sales Tax« und »Tourist Tax« anfällt. In den meisten Fällen kümmern sich der Makler oder die Hausverwaltung um die Abführung der Steuern. Sollte dies in der Serviceleistung jedoch nicht angeboten werden, schalten Sie für die Einhaltung der Abgabefristen und Zahlung der Steuern einen Steuerberater ein. Hierbei ist wichtig, dass die Sales Tax und Tourist Tax keine Jahressteuer ist, sondern gegebenenfalls vierteljährlich oder sogar monatlich eingereicht und bezahlt werden muss.
Nach Art. 6 Abs. 1 DBA Deutschland- USA haben die USA das alleinige Besteuerungsrecht für die Vermietungseinkünfte.
Falls die Immobilie irgendwann verkauft werden soll, muss ein eventueller Gewinn in die deutsche Steuererklärung einfließen. Eine doppelte Steuerbelastung wird durch den Progressionsvorbehalt ausgeschaltet.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über den Autoren:
Friedrich W. Schmidt ist Steuerberater bei Allure Accounting, LLC in Bonita Springs. Telefon (239) 992-3355, E-Mail: FSchmidt@allureaccounting.com
